不動産投資の流れから融資に関する必要な知識まとめ

スポンサーリンク
投資初心者の為のガイド

こんにちわ☆So-sakuchan(そーさくちゃん)です!

みなさんは“不動産投資”って言葉を聞いたことはありますか?

投資を既に行っている方は概要ぐらいは知っていると思います。

一般的なイメージとしてはお金持ちが行う投資ですよね?

2020年現在は銀行の金利が”0”金利の時代に入っているので中所得層

の方でも不動産投資を始めたというのをよく聞きます。

資金に余裕がある方は将来の為に不動産投資を始めてみてはいかがでしょうか(^O^)

スポンサーリンク

不動産投資を始めるための準備や情報収集

まず初めに不動産投資についての概要すら全く知らない人の為に説明します!

【不動産投資とは】

・不動産投資とは土地や建物を購入して人に貸し出す(大家さん)ようなことである

・不動産投資は一棟アパート・マンションや区分マンション、戸建てなどがある

・利益を得る方法は株式投資同様で2パターンある。

インカムゲイン(運用益)とキャピタルゲイン(売却益)

インカムゲインが家賃収入、キャピタルゲインが不動産の売却益

概要は簡単ではありますが以上になります。

家を購入して人に貸して家賃収入を得るか購入した金額よりも高く売って利益を得るかのどちらかを行うのが不動産投資の方法です。

不動産の情報収集の仕方

さっそくですが不動産投資を行う上でリサーチの方法について解説していきます。

①インターネットで検索する

これが最もスタンダードというかベターな方法ですよね。

インターネットで検索すると地域毎の不動産情報を調べることもできますし、

価格相場や人気の不動産などもインターネットだったら検索することも容易にできます。

②不動産会社主催のセミナーに参加する

不動産投資初心者の人は是非セミナーに参加することをオススメします。

何故ならこれから不動産投資を始める人だけに関わらず、興味がある人や

勉強したいなって思っている人でも参加可能だからです。

ただし学生さんとかは無理かもしれません。

あくまで主催者側は不動産投資をしてもらいたくてセミナーを開催しているはずなので・・・(:_;)

ある程度収入がある方をターゲットにセミナーを開催しているので(例えば年収500万円以上など)

私も過去に何回かセミナーに参加したことがありますが、

不動産投資に関して無知だったので大変勉強になった記憶があります。

是非初心者の方は積極的に参加しましょう☆

③不動産会社の店舗に直接足を運ぶ

インターネットとセミナーである程度知識をつけることは可能かと思いますが、

実際に売買を始めようと考えるとやっぱりプロに任せている方も多いと思います。

みずほ不動産、住友不動産、小田急不動産など数多ある不動産に直接足を運んで相談してもいいかもしれません。

 

注意POINT☝

セミナーに参加したり、不動産会社に直接行ったりすると携帯番号やメールアドレスなどのある程度の個人情報を登録をさせられると思います。

自分が不動産投資をしたいと思っていない時でも定期的に電話が掛かってきて勧誘されます。

まぁ電話に出なければ良い話ですが神経質で気になる方は覚えておいて対策するようにしてください。(迷惑メール、迷惑電話設定など)

 

自分が購入できる物件を知ろう

不動産投資を始めようといっても自分が購入できる物件は何?

と疑問を持たれると思います。

ご自身の購入に充てられる資金はいくらか、銀行の融資はいくらまで可能かを

ある程度は調べておく必要があります。

例えば極端な話手持ち資金が100万円で1億円の物件は購入できるでしょうか?

無理ですよね?もちろん年収が数千万以上とかなら可能性は0ではありませんが、

そうでもなければ銀行からは融資を断られてしまうと思います。

その為重要なことはまずご自身の資産(負債)状況などを客観的に把握して分析することです。

ご自身の状況を整理してから融資先の相談や物件について不動産会社

に問い合わせすることである程度はスムーズに進むかと思います。

不動産物件を探してみる

自分が購入できる物件についてある程度絞りこめたら早速物件を探してみましょう。

不動産物件を検索するサイトは“楽待”野村不動産のNOMU.COM PRO(ノムコムプロ)

などで検索するのが良いかと思います。

収益物件数No.1 国内最大の不動産投資サイト楽待(らくまち)

野村不動産のNOMU.COM PRO(ノムコムプロ)

物件を探してみてもしも気に入った物件があれば問い合わせてみて内見してみましょう。

積極的に問合せをすることで場合によっては不動産会社と関わりが強くなり、

市場に出回る前の物件やマル秘物件などの情報を教えてくれるかもしれません。

購入したい物件が見つかれば買い付けを入れる

お気に入りの不動産物件を見つけて内見して自分の希望額の範囲また理想通りの

物件であった場合は、売主に買い付けを申し込みます。

もしも希望の物件であっても決めきれず保留にしてしまうと別の人に物件を先に取られてしまうかもしれません。

あらかじめ自分自身で決めておいた条件・金額等の物件が現れた場合は

なるべく早く決断することを心がける必要があります。

買い付けを申し込むとは購入申込書(買付証明書)を不動産会社に提出します。

購入申込書を提出したからといって売買が成立するというわけではありません。

あなた以外にも申込者がいたり、売主にとって想定以下の購入金額で申請していたり

しても売買は成立しません。

複数人が購入申込書を提出している場合は売主が誰に物件を売るか決めることが可能です。

・希望購入金額が高い人

・買い付けが一番早かった人

・現金で物件を購入する人(融資よりも早く手続きできる為)

上記の他にも様々な理由で売主は買主を決定することでしょう。

どうしても買い付けを入れた物件を購入したいと考えている場合は、事前に銀行に融資

の内諾を得たり、売主に購入意思の気持ちの本気度合いを伝えたりすることも

場合によっては有りかと思います。

銀行から融資を受けよう!

不動産のサイトまたは店舗等から気に入った物件を見つけて内見などをして

購入したい物件を決めて買付を行ってその物件を購入する権利を勝ち取ったら

次は融資を受ける手続きが必要です。

※1.2項でも述べた通りもちろん購入する意思を示す前に自分にはいくらの融資

を受けることができるかなどある程度は下調べをしておく必要があります。

いざ購入しようというときにお金が借りられないとことが起きないように。

もちろん現金一括で物件を購入しようと考えている方は問題ありません。

銀行から受ける融資のメリットとデメリットについて

銀行から受ける融資のメリットデメリットを紹介します。

融資のメリット融資のデメリット
自己資金の何倍もの価格の物件を購入
できるため、より早く資産規模を拡大できる
(自分でお金を貯めると時間がかかる為)
購入した投資物件の空室が多くなると、
入居者から支払われる家賃収入だけでは
ローンを返済できない場合がある
レバレッジを効かせて、自己資金に対する
運用利回りを拡大できる
金利が上昇した場合、銀行への返済額が増加する
もしローンの返済ができなくなった場合破綻
してしまう可能性がある

融資のメリットとデメリットは上表のようになりますが融資を受けるということは

リスクを伴うということがわかると思います。

融資を受ける条件について

銀行から融資を受けるのって

誰でも受けることは可能?

いくらぐらい融資してもらえるの?

と融資を受けたことがない方はわからないことだらけかと思いますので

説明していきます。

融資を受ける条件は銀行によって若干指標みたいなものは違うと思いますが

以下のような項目になると思います。

(私も融資を受けているので経験上の情報も含む)

  • 貯金(貯蓄)の有無及びその金額
  • 借金の有無とその額(カードローン、住宅ローンなど)
  • 現職の状況(勤め先と勤続年数)

私の場合、上記のうち一番重要視されたのは借金の有無と現職の情報についてでした。

借金の有無は融資を受けるにあたって一番最初に聞かれたことであり、不動産の担当者の方に

はっきりと借金があると融資は不利になりますと伝えられた記憶があります。

また、現職の情報についてですが一般的に安定的に利益を出している企業に勤めており

自分自身も勤続年数が長ければ長いほうが信頼性は高く評価されます。

上記の勤務先の情報はあくまで参考程度に考えてください。

みんながみんな優良企業に勤めてるとは言い難いですし、

上記の条件に当てはまらなければ融資が受けられないわけではありませんので

そのあたりは不動産または銀行の方とよく相談してみてください。

アパートローンとプロパーローン(融資の種類)

不動産投資の融資にはアパートローンプロパーローンという大きく分けると二種類のローンが存在します。

アパートローンってなあに?

サラリーマン向けって聞いたんだけど。

融資の期間や金利等があらかじめ決められているもので

予め銀行で定められているチェックリストを全てクリアしたら融資が下りるといったものになります。

アパートローンは上記のとおり融資を受ける期間、金利(固定)があらかじめ

決められているのでパッケージ商品のようなイメージとなります。

アパートローンはサラリーマン向けって聞いたが

それ以外にどんな融資の方法があるんじゃ?

不動産投資を行う上で受けられる融資の種類は

アパートローンの他に地主や社長さん向けに

プロパーローンという融資がありますよ。

プロパーローンは案件別に融資条件が変わります。

アパートローンとの大きな違いはチェックリストのようなものがなく、

お金を借りる人の財務諸表などで総合的に判断して融資条件が決定します。

固定金利と変動金利

融資を受ける上で金利も決める必要があります。

例えば3,000万円の融資を受けるのに3,000万円返しても銀行は何も特にならないですよね?

だから金利という利子を取ることによって銀行は儲けが出るのです。

その金利には固定金利変動金利というものがあります。

まず固定金利とは指定した期間(10年、20年、30年など)は一定の金利になりますので、

ローンの返済額が確定して返済計画を立てやすいというメリットがあります。

しかし固定金利は市場の金利よりも若干高めにされてしまいますが、

融資を受けた後に市場の金利が上昇した場合には金利の上昇に左右されないというのが大きなポイントとなります。

ただし、逆もしかりであり金利が下降した場合でも金利は変化しません

次に変動金利ですがその名称の通り変動する金利のことです。

変動金利は固定金利に比べて金利が低めで融資を受けることができます。

市場金利が極端に上昇しなければ固定金利に比べてお得になるといえるでしょう。

ただ金利が上下したりするので予想よりも金利が高くなってしまったり、変動する金利の為きちんとした資金の返済計画を立てることができません。

2020年現在は政府はいまだに“0金利政策”を行っている為私もですが、

変動金利で融資を受けております。(ちなみに私の場合は0.4%ぐらいだったと思います)

それに今はまだ“住宅ローン減税”というものもある為買うのは今しかないのではないでしょうか。

※住宅ローン減税・・・購入する物件や購入者の所得等の条件がありますが適用されれば年末調整もしくは確定申告で所得に応じて減税されてお金が戻ってきます。私の場合は固定資産を払えるだけのお金は戻ってきてますのでありがたい制度であります。減税の期間は10年間です。

元金均等返済と元利均等返済

融資を受けた際に返済方法も決める必要があります。

返済方法は“元金均等返済”“元利均等返済”と二種類あります。

似たような言葉ですが、意味が全く違うのでここで理解しておきましょう☆

元金均等返済

元金均等返済とは上図を見て頂ければ一目瞭然ですが、

借入残高から計算される”利息”を合計して返済することです。

メリットとしては例えば同じ返済期間の場合は元金の減少額が早いために、

元利均等返済より総返済額が少なくなります。

またデメリットとしては最初の方の返済額が多くなってしまう為負担が重くなってしまうことです。

元利均等返済

元利均等返済は元金+利息の合計額を返済期間で均等に割ったものになります。

上図を見てわかりますが、返済開始から最後まで返済金額は一定です。

その為融資を受ける前にローンの返済計画を立てやすいというのが最大のメリットです。

デメリットは最初のうちの支払いは金利が占める割合が多くて借入残高がなかなか減らないというところです。

不動産投資方法、融資のまとめ

不動産投資を始める上で必要な情報収集の方法や自分にあった物件の選び方(金額)や融資

について説明してきましたが、かなり基本的な部分ですのでしっかり押さえるようにしましょう。

不動産投資は株式投資やFX投資などの他の投資に比べて金額も規模も大きくて

簡単に投資を始めようとしても物件を購入するということもありなかなかすぐに決めることは難しいです。

一番はとりあえず情報収集をしっかり行うことです。

既に不動産投資を行っている方の助言を聞く不動産投資セミナーを受講して勉強する

不動産の店舗に訪れて話を聞く、ネットでみっちり勉強したり物件情報を調べる。

というように情報収集の方法はかなり多くあるように思えます。

特に最初の投資で失敗すると取り返しがつかないこともありますので、

しっかり準備してから行うようにしましょう☆

コメント

タイトルとURLをコピーしました